Интервью Алексея Попова, акционера компании «Э.К. Девелопмент», для «РИА Недвижимость»

На рынке жилой недвижимости Москвы в непростой 2020 год появился новый игрок – девелоперская компания "Э.К. Девелопмент", стартовавшая сразу с двумя проектами. В интервью РИА Недвижимость единственный владелец компании Алексей Попов рассказал, как собрал команду, почему не планирует в ближайшее время новых жилых проектов в Москве, какую коммерческую недвижимость хочет строить и в каких городах, а также о том, в чем преимущества работы в формате fee-девелопера.

– Алексей Владимирович, расскажите о вашем бэкграунде и о том, как вы пришли в девелопмент?

– Более 25 лет я занимался юридической экспертизой, в последние десять лет много работал с рынком недвижимости: некоторые крупные проекты в "Москва-Сити", олимпийские проекты, стройка к ЧМ-2018 и другие частные девелоперские проекты. Научился чувствовать и понимать риски строительного бизнеса. Мне удалось выстроить профессиональные и достаточно доверительные отношения с банком "Дом.РФ" и с крупнейшими компаниями отрасли, в частности, с "Первым ДСК" и "МСУ-1". Потому решение выйти за рамки сугубо экспертной компетенции не было внезапным и неестественным – мне чрезвычайно интересен такой новый вызов, и я уверен в успехе проекта даже в нашей новой мировой ковидной реальности.

 

– Как именно вам достались две площадки, на которых стартовали первые проекты "Э.К. Девелопмент"?

– В своей предыдущей работе я часто сталкивался с девелоперскими компаниями, и в какой-то момент в мое поле зрения попали эти площадки. Я проводил по ним правовую экспертизу, и в это время собственниками было принято решение о продаже обоих площадок. Я посчитал, что эти вложения гарантируют хорошую доходность. Общий объем инвестиций в оба проекта составит около 15 миллиардов рублей. Основную часть этих средств предоставил банк "Дом.РФ", остальное – собственные средства. На одной из площадок – ЖК "Авиатика" – идет полным ходом строительство, на другой – ЖК "Зеленая вертикаль" – завершены работы нулевого цикла.

 

– Расскажите, что собой сегодня представляет "Э.К. Девелопмент"? Кто является акционерами, кто входит в топ-менеджмент компании?

– На самом деле компаний в настоящий момент три. Это две проектные компании, которые являются заказчиками и застройщиками по двум нашим ЖК, – специализированный застройщик "Хорошевский" и специализированный застройщик "Варшавский". Они принадлежат мне на 100%. И есть девелоперская компания "Э.К. Девелопмент", которая также принадлежит мне и является ядром моего бизнеса. Я занимаюсь стратегическим планированием, а менеджмент в составе примерно 40 человек занимается оперативным управлением. В его работу я принципиально не вмешиваюсь.

 

– Это люди, которые раньше работали в других компаниях-застройщиках?

– Да. Бывшие сотрудники крупных и не очень девелоперов. Какую-то часть людей мы сами искали через специализированные сайты по поиску персонала, кого-то нам рекомендовали, так как многие люди в этом году по понятным причинам потеряли работу.

 

– Рассматриваете ли вы возможность продажи доли компании в будущем, и какая ситуация должна сложиться на рынке для этого?

– Я не исключаю, что в перспективе переструктурирую систему владения. Сейчас на рынке набирает популярность такой инструмент, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. По моему бизнес-плану уже в первом квартале следующего года я могу создать такой фонд, и все проектные компании будут переданы туда. Это удобный инструмент, как с точки зрения налогообложения, так и по системе управления.

 

– Вы сказали, что кредитные линии на проекты получили в банке "Дом.РФ". Были ли сложности в общении с банками, связанные с тем, что вы новый игрок?

– Банк "Дом.РФ" меня приятно удивил, все было достаточно быстро, а условия кредитования – информация конфиденциальная. Но могу сказать, что ставка достаточно комфортная.

 

– Каковы ваши финансовые показатели с начала реализации первых двух проектов? Сколько уже продано и на какую маржинальность рассчитываете?

– По обоим проектам на сегодняшний день у нас в совокупности где-то на 3 миллиарда рублей уже заключены договоры долевого участия. При том, что по "Зеленой вертикали" заключение ДДУ стартовало только в декабре.

Я человек суеверный, поэтому не считал пока прогнозы прибыли в абсолютных цифрах. Могу только сказать, что рассчитываю на маржинальность не менее 15%. Говорю об этом аккуратно, потому что не исключаю, что могут произойти негативные изменения на рынке. Например, падение покупательского спроса из-за прекращения льготной ипотеки.

 

– То есть в новые проекты вы в настоящий момент входить не планируете?

– Я считаю, что сейчас нам необходимо сосредоточиться на уже имеющихся двух площадках и зарабатывать репутацию. Поэтому я не вижу целесообразности серьезно масштабировать бизнес в первой половине 2021 года. Возможно, что за рентабельностью придется идти в другие сегменты, одним из которых может быть рынок коммерческой недвижимости. Он, конечно, в этом году существенно просел, особенно офисный сегмент. Тем не менее я абсолютно серьезно ищу и новые формы девелопмента в этом сегменте. Например, анализирую возможность создания коворкингов или перепрофилирования каких-то площадей в апартаменты.

 

– А не опасаетесь возобновившейся в последнее время дискуссии на счет апартаментов. Ведь вполне вероятно, что их строительство и вовсе запретят?

– Вы абсолютно правы. Буквально два месяца назад я прорабатывал заход в один проект с созданием апартаментов. Но анонсированные Минстроем изменения, скорее всего, неизбежны и могут сделать бессмысленной эту затею.

 

– Можете ли вы выйти в другие регионы, кроме Москвы?

– Да, я не исключаю возможности реализации проектов в крупных городах, где в самых востребованных локациях остались незастроенные земли. Например, в Казани площадок в центре города практически не осталось, а в Екатеринбурге есть, и это может быть нам интересно. Но подобные перспективы еще нужно изучать и просчитывать. Пока я только анализирую крупные социальные, экономические и промышленные центры и смотрю, как мы могли бы там себя реализовать в сферах жилой или коммерческой недвижимости.

 

– Что вы думаете о формате fee-девелопмента?

– Fee-девелопмент рассматривал и рассматриваю. И надеюсь, что к этому рано или поздно придем, так как он предполагает меньше рисков. Это очень хороший способ наращивания мускулов на проектах, за которые ты бы сам не взялся как инвестор и девелопер. И возвращаясь к теме коммерческой недвижимости, думаю, что там это как раз очень интересное направление, особенно для потенциальных проектов в регионах, не в Москве. Там этот путь будет более рациональным и понятным.

 

Источник: РИА Недвижимость